Come comportarsi quando l’Amministratore di Condominio non convoca l’assemblea?
In teoria nessuno dovrebbe porsi questa domanda, in quanto per legge l’amministratore di condominio dovrebbe convocare almeno una assemblea ordinaria ogni anno perché venga approvato il rendiconto. Eppure, purtroppo, nella pratica questo avviene non di rado: diversi condomini della provincia di Taranto contattano AmministratoreCondominioTaranto.it per chiedere come fare a “costringere” l’amministratore a convocare l’assemblea dopo uno o più anni di “latitanza” oppure per chiedere come autoconvocare la stessa assemblea e procedere alla revoca del “latitante”!
In questo articolo vi sarà indicata la strada migliore da seguire non solo per ottenere una convocazione dell’assemblea di condominio ma anche per revocare l’amministratore inadempiente evitando l’insidioso ricorso alla revoca giudiziale.
Appare necessaria una premessa volta a identificare quali possano essere gli autori della convocazione dell’assemblea (nelle varie ipotesi che prevedono sia la presenza che la mancanza di un amministratore del condominio) per poi concentrarci sul caso in cui l’amministratore in carica non convochi l’assemblea e su quale sia la soluzione ottimale per sollecitarlo a compiere il proprio dovere.
▼ Chi può convocare l’Assemblea di Condominio?
▼ Assemblea convocata dall’Amministratore
▼ Assemblea convocata su richiesta di almeno 2 condomini e Autoconvocazione
▼ Assemblea convocata su richiesta di un solo condomino
▼ Convocazione Assemblea in caso di assenza di un Amministratore di Condominio
▼ Come ottenere la convocazione dell’Assemblea di Condominio
▼ Richiesta di Convocazione di Assemblea rivolta all’Amministratore di Condominio
▼ Autoconvocazione dell’Assemblea di Condominio
Chi può convocare l’Assemblea di Condominio?
Amministratore
Di norma è l’amministratore che deve provvedere, di propria iniziativa, a convocare l’assemblea in via ordinaria una volta all’anno, al fine di far approvare il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno gestorio (articolo 1130 Codice Civile).
Se lo ritiene necessario, o se sollecitato dai condomini, egli può convocare anche una o più assemblee straordinarie per adottare le deliberazioni che si rendono necessarie durante l’anno (articolo 66, comma 1, disposizioni di attuazione del Codice Civile).
Richiesta di almeno 2 condomini
I condomini, a condizione che siano almeno due e rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (ossia almeno 167 millesimi), se si verificano fatti eccezionali, possono sollecitare l’amministratore a convocare l’assemblea in via straordinaria, stabilendo loro stessi l’ordine del giorno (articolo 66, comma 1, prima parte, disposizioni di attuazione del Codice Civile). Se l’amministratore non la convoca entro 10 giorni dalla richiesta, gli stessi condomini possono procedere all’autoconvocazione secondo le modalità di legge o con quelle specificamente stabilite dal regolamento di condominio (articolo 66, comma 1, seconda parte, disposizioni di attuazione del Codice Civile).
Analogamente, se l’amministratore non convoca l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto, si ritiene, nel silenzio della legge, che i condomini possano sollecitare l’amministratore a convocare un’assemblea straordinaria ponendo all’ordine del giorno la discussione della vicenda e la possibile revoca dell’amministratore stesso. In caso di ulteriore inerzia dell’amministratore, possono quindi procedere all’autoconvocazione secondo le modalità previste per le assemblee straordinarie.
Il termine di 10 giorni va riferito all’invio dell’avviso di convocazione e non anche alla effettuazione dell’assemblea. Qualora, pertanto, l’amministratore provveda alla convocazione entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini non sono legittimati a convocare da sé altra assemblea. Ove l’amministratore dovesse convocare l’assemblea entro i 10 giorni ma fissarne la data ingiustificatamente in epoca assai remota, ogni condomino potrà chiederne la revoca all’autorità giudiziaria, per essersi reso inadempiente ed aver omesso i provvedimenti necessari all’amministrazione. Nella richiesta di convocazione formulata all’amministratore devono essere specificati gli argomenti da porre all’ordine del giorno.
Richiesta di un solo condomino
La legge di riforma ha introdotto tre casi eccezionali nei quali l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea su richiesta proveniente anche da un solo condomino. Più precisamente, anche un solo condomino può chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea nei seguenti casi:
- quando ritiene che vi sia una violazione della destinazione d’uso delle parti comuni da parte di un altro condomino (la richiesta di convocazione dell’assemblea mira a far cessare, anche mediante azioni giudiziarie, le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni – articolo 1117 quater Codice Civile);
- quando sia interessato all’adozione di deliberazioni riguardanti le innovazioni di interesse sociale indicate nell’articolo 1120 del Codice Civile (la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta – articolo 1120, comma 3, Codice Civile);
- quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto e non abbia utilizzato il conto corrente postale o bancario intestato al condominio (la richiesta di convocazione dell’assemblea mira a far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore – articolo 1129, comma 11, Codice Civile).
In tutti e tre i casi le istanze sono indirizzate all’amministratore del condominio, che è obbligato a convocare l’assemblea; in caso di mancata convocazione, però, il condomino potrà solo ricorrere all’autorità giudiziaria (ex art. 1129, comma 11, Codice Civile) per chiedere la revoca dell’amministratore e non potrà procedere all’autoconvocazione prevista dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile (che è norma eccezionale non applicabile analogicamente).
Mancanza dell’amministratore
In mancanza dell’amministratore, perché non è stato nominato (mancanza normale quando i condomini non sono più di otto) o perché è mancato improvvisamente (deceduto o scomparso) o ha perso uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere (perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile), ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria (articolo 66, comma 2, disposizioni di attuazione del Codice Civile).
Non rientra in questa ipotesi il caso dell’amministratore dimissionario: questi, infatti, resta in carica fino alla nomina del nuovo amministratore.
Se nonostante la convocazione assembleare proposta dal condomino, vi è una situazione di totale inerzia di tutti i condomini nella gestione della cosa comune, il singolo condomino interessato, temendo gravi disagi e conseguenze derivanti dal disinteresse per la conservazione delle cose comuni, può rivolgersi all’autorità giudiziaria (articolo 1105, comma 4, Codice Civile) affinché sia questa a disporre la convocazione dell’assemblea condominiale (Trib. Modena 24 febbraio 2009).
Come ottenere la convocazione dell’Assemblea di Condominio
A questo punto molti di voi avranno intuito quale sia la procedura da seguire nel caso in cui l’amministratore in carica non convochi l’assemblea: la soluzione al vostro problema è indicata nell’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile.
Procedendo con la richiesta prevista dal predetto articolo, offrirete all’amministratore l’opportunità di convocare regolarmente l’assemblea entro 10 giorni, sbloccando la situazione di stallo.
Trascorsi i 10 giorni dal ricevimento della raccomandata:
- se l’amministratore non avrà convocato l’assemblea, potrete procedere con l’autoconvocazione dell’assemblea;
- se, invece, l’amministratore avrà convocato l’assemblea, in occasione della stessa potrete valutarne l’operato attraverso l’esame del rendiconto e decidere se confermarlo o revocarlo.
Nella maggior parte dei casi la richiesta convincerà l’amministratore a convocare l’assemblea, semplicemente perché lo stesso capirà che state mettendo a rischio il suo mandato applicando correttamente la normativa vigente.
Questa soluzione, quindi, comporterà il più delle volte una spesa limitata (il costo di una raccomandata a.r. indirizzata all’amministratore) e vi permetterà di sbloccare la situazione di stallo in tempi relativamente brevi.
Richiesta di Convocazione di Assemblea rivolta all’Amministratore di Condominio
Articolo 66, comma 1, disposizioni di attuazione del Codice Civile
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Come già specificato, la richiesta diretta all’amministratore deve pervenire da almeno 2 condomini che rappresentino almeno 167 millesimi; ovviamente il raggiungimento dei 167 millesimi sarà tanto più difficile quanto più numerosi sono i partecipanti al condominio. Qualora qualche condomino non ricordasse con certezza il proprio numero di millesimi, sarà necessario consultare la documentazione condominiale in vostro possesso (anche l’ultimo verbale di assemblea) per le verifiche del caso. Appare opportuna anche l’indicazione degli stessi millesimi all’interno della richiesta, in corrispondenza del nome di ciascun condomino richiedente.
Di seguito un modello fac-simile della richiesta (con valore puramente esemplificativo – da adattare alle vostre esigenze):
Modello fac-simile di richiesta di convocazione dell’Assemblea di Condominio ex art. 66 disp. att. codice civile
Anche i punti all’ordine del giorno vanno stabiliti dai richiedenti in base alle proprie esigenze; nel modello sono indicati i punti essenziali di una richiesta volta a sollecitare la convocazione di un’assemblea ordinaria perché si sta prendendo in considerazione il caso estremo in cui l’amministratore non abbia convocato nemmeno l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto; ma lo stesso tipo di richiesta vale anche (anzi, in teoria nasce) per le assemblee straordinarie, quindi i punti all’ordine del giorno possono essere i più disparati. Non dimenticate ovviamente di far apporre la firma da ciascun condomino richiedente e di conservare una fotocopia della richiesta sottoscritta prima di inviarla all’amministratore (potrebbe essere necessaria in futuro, se non altro per ricordare i nomi dei richiedenti e i punti posti all’ordine del giorno).
Non tutti gli amministratori di condominio sono in possesso di un indirizzo di Posta Elettronica Certificata, quindi è probabile che i condomini richiedenti (o il volenteroso mittente) dovranno accollarsi la spesa di una raccomandata con avviso di ricevimento. Conservate il cedolino della raccomandata ed anche la cartolina dell’avviso di ricevimento che tornerà al mittente perché sarà opportuno indicarne le date nella eventuale successiva autoconvocazione. A questo punto non vi resta che attendere il riscontro dell’amministratore che dovrebbe convocare l’assemblea entro 10 giorni dal ricevimento della vostra raccomandata. Un amministratore onesto convocherà l’assemblea nei termini richiesti dalla legge e stabilirà una data di assemblea non troppo remota e comunque congrua in relazione alle circostanze del caso concreto; ad ogni modo potrete tollerare anche tempistiche più dilatate (come una convocazione dopo due settimane o una data di assemblea fissata a due mesi dalla richiesta) e ritenervi comunque soddisfatti nel momento in cui avrete ottenuto il risultato sperato: metter fine alla “latitanza” del vostro amministratore!
Autoconvocazione dell’Assemblea di Condominio
Sono trascorsi troppi giorni dalla richiesta di convocazione inviata al vostro amministratore (più di 10 dal ricevimento) e non avete ricevuto dallo stesso nessun “segnale di vita”? A questo punto lo stesso articolo 66 vi autorizza a procedere con l’autoconvocazione. La faccenda si fa più complicata e richiede maggior pazienza ma non si tratta di un’impresa impossibile, soprattutto se il vostro condominio non conta troppi partecipanti. Gli stessi condomini che hanno richiesto la convocazione all’amministratore devono procedere alla convocazione dell’assemblea con lo stesso ordine del giorno.
Di seguito un modello fac-simile di autoconvocazione (con valore puramente esemplificativo – da adattare alle vostre esigenze):
Modello fac-simile di autoconvocazione dell’Assemblea di Condominio ex art. 66 disp. att. codice civile
Come accade nel caso in cui la convocazione avviene ad opera dell’amministratore, devono essere convocati tutti i condomini, rispettando la legge ed il regolamento di condominio; ed è proprio in questa operazione che possono sorgere problemi, perché, a differenza dell’amministratore, i condomini convocanti non dispongono del registro di anagrafe condominiale aggiornato da cui estrarre la lista dei nominativi con i relativi indirizzi di residenza. Occorrerebbe quindi chiedere all’amministratore di prendere visione (gratuitamente) o estrarre copia (previo rimborso della spesa) del suddetto registro in modo da esser certi della regolarità della convocazione (diritto riconosciuto ai condomini dall’articolo 1129, comma 2, del Codice Civile); purtroppo, però, gli amministratori che non convocano le assemblee spesso si rendono anche del tutto irreperibili e/o non assolvono all’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale! Perciò, se non si riesce ad ottenere la lista dall’amministratore o in caso di assenza del registro, per individuare i nominativi e gli indirizzi di tutti i condomini occorrerà muoversi in base alle proprie conoscenze (supportate da eventuali ricerche catastali e su registri immobiliari) ed alla più recente documentazione condominiale in proprio possesso (ultimo rendiconto e/o ultimo verbale di assemblea e/o copia del registro di anagrafe prudentemente estratta in precedenza). In situazioni talmente gravi di “latitanza” dell’amministratore è inevitabile rischiare che vengano assunte deliberazioni assembleari annullabili su eventuale istanza di condomini assenti perché non ritualmente convocati. Ma solitamente questo rischio assume consistenza solo in presenza di compagini medio-grandi. Nel caso in cui all’ordine del giorno sia posta anche l’approvazione del rendiconto che non è in vostro possesso, potrete decidere di convocare anche l’amministratore per offrirgli l’ultima possibilità di farsi vivo; altrimenti non tratterete il relativo punto all’ordine del giorno provvedendo direttamente alla revoca del vecchio amministratore e alla nomina del nuovo.
Un altro problema, questa volta di natura prettamente economica, potrebbe sorgere nel momento della spedizione delle convocazioni, soprattutto (anche in questo caso) quando i condomini sono numerosi. Per attenuare il problema si potrà ricorrere il più possibile alla raccomandata a mano, dotandosi di un documento sul quale annotare i nominativi e far apporre data e firma dai condomini facilmente reperibili all’interno del condominio (ovviamente l’intestazione di tale documento – che verrà poi allegato al verbale di assemblea – recherà una dicitura del tipo “i sottoscritti dichiarano di aver ricevuto la convocazione dell’assemblea straordinaria fissata per il giorno…”). Per i restanti condomini sarà indispensabile affrontare la spesa delle raccomandate a.r., in teoria solamente anticipata dai volenterosi condomini convocanti (i quali potranno chiederne il rimborso al nuovo amministratore). A questo punto non vi resterà che attendere il giorno dell’assemblea che si svolgerà come di consueto, con l’unica differenza che in mancanza del registro dovrete redigerne verbale su foglio a parte.
Come per ogni assemblea il quorum costitutivo sarà: a) in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell’intero edificio (ossia 667 millesimi – articolo 1136, comma 1, Codice Civile); b) in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero edificio (ossia 334 millesimi – articolo 1136, comma 3, Codice Civile).
Invece il quorum deliberativo concernente la nomina e la revoca dell’amministratore è rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (ossia 500 millesimi – articolo 1136, comma 4, Codice Civile).
Il verbale dovrà poi essere trasmesso (con le stesse modalità previste per la convocazione: raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata, fax, consegna a mani, notifica a mezzo di ufficiale giudiziario) ai condomini assenti che potranno adire l’autorità giudiziaria per chiedere l’annullamento delle deliberazioni dell’assemblea nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di ricezione (articolo 1137, comma 2, Codice Civile).
